AFFITTO - GLI OBBLIGHI DI INQUILINO E PROPRIETARIO

1.0 - INQUILINO

CAMBIO DI RESIDENZA E DOMICILIO

Entro il termine di 20 giorni dalla data del trasferimento, bisogna recarsi presso l'Ufficio Anagrafico del Municipio della nuova abitazione per comunicare il cambiamento di residenza (se ci si trasferisce da un comune all'altro) o di domicilio (se ci si sposta all'interno dello stesso comune), per firmare una dichiarazione di trasferimento davanti ad un funzionario. Occorre presentarsi con un documento di identità, il codice fiscale e la cartella della nettezza urbana della nuova abitazione.
Il nuovo indirizzo deve essere comunicato anche al datore di lavoro, alle scuole, alle assicurazioni e ad ogni altro ufficio presso il quale si abbia una pratica avviata o un interesse a riceverne le comunicazioni.

PATENTE
Il cambiamento dell'indirizzo sulla patente va fatto presso il Municipio al momento del cambio di residenza o domicilio, compilando un apposito modulo (uno per ogni componente della famiglia che possieda la patente). Dopo qualche mese arriveranno a casa due etichette, da applicare sulla patente e sul libretto di circolazione, direttamente dall'ufficio centrale operativo del Ministero dei trasporti e della navigazione.

RESIDENZA MEDICA

Se il cambio di residenza comporta lo spostamento presso un'altra azienda ASL, è necessario cambiare il tesserino sanitario, ma si può mantenere lo stesso medico di famiglia.

NETTEZZA URBANA

Presso l'ufficio che si occupa del trasferimento di residenza si può anche adeguare la nuova posizione dell'imposta per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani, presentando la cartella della nettezza urbana della nuova abitazione.

EROGAZIONE DI GAS

L'erogazione del gas è effettuata dall'Italgas o dalle singole aziende municipalizzate. Per i nuovi contratti occorre presentarsi agli sportelli con una bolletta di un'altra utenza e il codice fiscale. Se l'impianto deve essere installato ex novo occorre verificare che la ditta installatrice sia in possesso del "certificato di riconoscimento o di accertamento dei requisiti" della Camera di Commercio o della Commissione per l'Artigianato. Se l'impianto a gas è già installato bisogna verificarne il rispetto delle norme di sicurezza.

EROGAZIONE DI ACQUA

Occorre contattare le singole aziende municipalizzate. Per le abitazioni in condominio il contratto è generalmente unico e le spese a consumo saranno ripartite dall'amministratore.

EROGAZIONE DI ELETTRICITÀ

L'energia elettrica viene erogata dall'Enel o dalle locali aziende municipalizzate. La cessazione della vecchia utenza e il nuovo contratto possono essere effettuati per telefono per posta o di persona agli sportelli. Quando si subentra in un'utenza già esistente bisogna fornire il numero utente indicato sulla fattura del precedente intestatario, nome, codice fiscale e residenza del nuovo intestatario, indirizzo per il recapito di fatture e comunicazioni, lettura del contatore e sua matricola.
Per un nuovo allacciamento le informazioni necessarie sono: nome, codice fiscale e residenza dell'intestatario, la potenza richiesta e l'indirizzo per il recapito delle fatture e delle comunicazioni.

LINEA TELEFONICA

Il numero 187 di Telecom effettua i servizi per i traslochi e i subentri telefonici. Per queste operazioni sono necessari il codice fiscale e la bolletta o il contratto precedente. Se la nuova casa fa parte dello stesso distretto telefonico si può lasciare il numero invariato.

Attenzione:
non è necessario, in alcuni casi, avvertire del cambio di indirizzo. In particolare, la carta d'identità verrà aggiornata al momento del rinnovo, così come per il porto d'armi, il passaporto e il libretto di lavoro. Per quanto riguarda l'ICI, il nuovo indirizzo sarà notificato sul modulo al momento del pagamento delle tasse. I cambi di domicilio fiscale presso gli uffici elettorali e di leva sono automatici.

2.0 - PROPRIETARIO

DENUNCIA DI CESSIONE DI FABBRICATO
Entro 48 ore (sabato e domenica compresi) dalla firma del contratto, il proprietario deve dare comunicazione, personalmente o per posta ma con apposito modulo, della cessione di fabbricato al Commissariato di zona. La comunicazione deve contenere, tra l'altro, l'esatta ubicazione del fabbricato, le generalità dell'inquilino, il motivo della sua permanenza nella casa. L'eventuale violazione, accertata dalla polizia giudiziaria o dai vigili urbani, comporta una sanzione amministrativa che varia tra Euro 103,29 e 1.549,37.

COMUNICAZIONE ALL'AMMINISTRATORE DELLA CESSIONE DEL FABBRICATO

REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO
Il contratto di locazione (per periodi superiori ai 30 giorni) deve essere registrato presso l'Ufficio del Registro competente. L'imposta è del 2% annuo calcolata sul canone annuo, ma la spesa è dell'1% per ciascun contraente, oltre le marche da bollo. Anche i contratti stagionali la cui durata è inferiore all'anno ma superiore ai 30 giorni devono essere registrati. Il pagamento può essere effettuato direttamente agli uffici concessionari o tramite conto corrente postale o delega bancaria. L'attestazione del pagamento deve essere presentata all'Ufficio del Registro al momento della registrazione del contratto.

3.0 - DIVISIONE DELLE SPESE

Spese sostenute per l’immobile Locato	Inquilino	Proprietario	Riferimento Legge
ACQUA
• spesa per la fornitura di acqua	100%	0%	Art. 9, L. 392/78
• spesa per funzionamento autoclave	100%	0%	Art. 9, L. 392/78
• spesa per riparazioni di piccola manutenzione impianto autoclave	100%	0%	Artt. 1576 e 1609 c.c.
• spesa per manutenzione straordinaria, sostituzione o installazione di impianto autoclave	0%	100%	Artt. 1576 e 1609 c.c.
AMMINISTRAZIONE
• compenso dovuto all'amministratore dello stabile	0%	100%	Per competenza
• altre spese inerenti l'amministrazione dello stabile, compreso affitto sala riunione, ecc.	0%	100%	Sent. Cass. 3/6/91, n. 6216
• spese sostenute dall'amministratore per convocare l'inquilino in assemblea, o per altre comunicazioni fatte nell'interesse o su richiesta di quest'ultimo	100%	0%	Per competenza
AMMORTAMENTO
• dopo l'entrta in vigore della legge 27/7/78 n. 392 (legge sull'equo canone) non è più consentito addebitare all'inquilino alcuna spesa per ammortamento degli impianti o dell'immobile	-	-	Art. 9, L. 392/78
• l'art. 14, comma 4, della L. n. 431/98 ha abrogato, fra l'altro, l'art. 79 della L. n. 392/78, il quale prevedeva la nullità dei patti contrari alla legge	-	-	-
• Comunque anche l'art. 13 della L. n. 431/98 prevede che “E' nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato” .	-	-	Artt. 13 e 14, comma 4, L. n. 431/98
ANTENNE
• per quanto riguarda la spesa per installazione di antenne televisive, non esistono norme di legge specifiche in proposito. Se l'antenna viene installata su richiesta o per conto dell'inquilino, la relativa spesa si ritiene debba essere sostenuta da quest'ultimo, in quanto si tratta di un servizio che viene usufruito dall'inquilino stesso.	-	-	-
spesa per sostituzione di antenna qualora già esisteva al momento dell'inizio della locazione e, successivamente, per cause non imputabili all'inquilino debba essere sostituita	-	-	-
ACITOFONI, VIDEOCITOFONI E IMPIANTI APRIPORTA
• spesa per riparazioni di piccola manutenzione	100%	0%	Art. 9, L. 392/78
• spesa per sostituzione e riparazioni straordinarie	0%	100%	artt1576 e 1609 c.c.
			Artt. 1575 e 1576c.c
• installazione di impianti prima inesistenti, su richiesta dell'inquilino e dietro autorizzazione del proprietario	100%(*)	0%	Per competenza
CONTRIBUTO DI MIGLIORIA
• spesa per riparazioni di piccola manutenzione	0%	100%	Per competenza
DISTINTA DELLA SPESA
• L'inquilino, prima di effettuare il pagamento ha il diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione. Egli ha anche diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese	-	-	Art. 9, L. 392/78
ENERGIA ELETTRICA
• spesa per la fornitura di energia elettrica per l'illuminazione delle parti cmuni e forza motrice per impianti	100%	0%	Art. 9, L. 392/78
FOGNATURA
• spesa per manutenzione fognatura, spurgo pozzi neri, ecc.	100%	0%	Art. 9, L. 392/78
GIARDINO
• spesa per manutenzione, irrigazione, taglio erba, ecc., per giardini utilizzabili dagli inquilini	100%	0%	Art. 9, L. 392/78
• spesa per manutenzione, irrigazione, taglio erba, ecc., per giardini utilizzabili dagli inquilini	0%	100%	Per competenza
GRONDAIE
• spesa per riparazioni e piccola manutenzione delle grondaie	100%	0%	Artt. 1576 e 1609 c.c.
• spesa per sostituzione e riparazioni straordinarie	0%	100%	Artt. 1575 e 1576 c.c.
IMBIANCATURA E VERNICIATURA
• spesa per imbiancatura e verniciatura pareti ed infissi interni	100%	0%	Artt1576 e 1609 c.c.
• spesa per imbiancatura e verniciatura scale e altre parti comuni deterioratesi dall'uso e rientranti tra le riparazioni di piccola manutenzione	100%	0%	Artt1576 e 1609 c.c.
• spesa per imbiancatura e verniciatura di parti esterne dell'edificio (pareti, infissi, ringhiere, ecc.)	0%	100%	Artt1576 e 1609 c.c.
IMPIANTI IGIENICO-SANITARI
• spesa di manutenzioni e riparazioni degli elementi igienico-sanitari, nonché riparazioni e manutenzioni ordinarie relativi agli allacciamenti idrici e scarichi fognari	100%	0%	Art. 9, L. 392/78 e artt. 1576 e 1609 c.c
• spesa per sostituzioni o riparazioni in seguito a rotture per vetustà	0%	100%	Artt. 1575 e 1576c.c.
IMPIANTO ELETTRICO
• spesa per riparazioni o manutenzione, nonché per riparazioni danni causati dall'inquilino	100%	0%	Artt. 1576 e 1609c.c.
• spesa per rifacimento impianto per vetustà o per adeguamento alle norme di sicurezza imposte dalla legge	0%	100%	Artt. 1575 e 1576 c.c.
IMPOSTE E TASSE
• imposta comunale sugli immobili (ICI)	0%	100%	Dlgs. 504/1992
• imposta per registrazione contratti di locazione	50%	50%	Artt. 8 e 41, L. 392/78
• tassa raccolta rifiuti	100%	0%	Art. 9 L. 392/78
• tassa occupazione suolo pubblico non riguardante utenze di cui usufruisca l'inquilino	0%	100%	Per competenza
• tassa occupazione suolo pubblico per passo carraio utilizzato dall'inquilino o per attività commerciali svolte da quest'ultimo	100%	0%	Per competenza
• imposta di bollo su ricevute	100%	0%	Per competenza
LAMPADINE
• spesa per sostituzione lampadine per illuminazione	100%	0%	Artt. 1576 e 1609c.c.
PAVIMENTI
• spesa per rifacimento o riparazione straordinaria del pavimento per danni non causati dall'inquilino	0%	100%	Artt. 1575 e 1576 c.c.
• spesa per piccole riparazioni di normale manutenzione dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso	100%	0%	Artt. 1575 e 1609 c.c.
PORTE
• piccole riparazioni di normale manutenzione	100%	0%	Artt. 1575 e 1609 c.c.
• spesa per sostituzione porte per vetustà	0%	100%	Artt. 1575 e 1576 c.c.
PORTINERIA
• spesa per servizio di portineria	90%	10%	Art. 9,L. 392/78
PULIZIA
• spesa relativa al servizio di pulizia	100%	0%	Art. 9,L. 392/78
RIPARAZIONE DANNI PER CASO FORTUITO
• spesa per riparazioni di qualunque entità se derivanti da vetustà o da caso fortuito (fulmini, temporali, alluvioni, ecc.)	0%	100%	Artt. 1575 , 1576 e 1609 c.c.
RIPARAZIONI STRAORDINARIE
• Fino al 29/12/1998, quando il locatore eseguiva a sue spese riparazioni straordinarie su immobili locati, aveva la facoltà di chiedere all'inquilino una integrazione dell'equo canone (per locazioni ad uso abitativo) pari all'interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati. A decorrere dal 30/12/1998, l'art. 23 della L. n. 392/78, che prevedeva la suddetta integrazione, è stato abrogato dall'art. 14, comma 4, della L. n. 431/98	0%	100%	Art. 23, L. 392/78, abrogato dall'art. 14. C. 4, della L. n. 431/98
			Artt. 1575 e 1576 c.c.
RISCALDAMENTO
• spesa per funzionamento dell'impianto di riscaldamento (combustibile, energia elettrica per bruciatore, fuochista o conduttore dell'impianto, pulizia caldaia, ecc.)	100%	0%	Art. 9 L. 392/78
• spesa per riparazioni di piccola manutenzione all'impianto di riscaldamento	100%	0%	Artt. 1575 e 1609 c.c.
• spesa per riparazioni straordinarie all'impianto o sostituzione dello stesso o di parti di esso per cause non imputabili all'inquilino	0%	100%	Artt. 1575 e 1576 c.c.
SCALDABAGNO
• spesa per funzionamento dell'impianto di riscaldamento (combustibile, energia elettrica per bruciatore, fuochista o conduttore dell'impianto, pulizia caldaia, ecc.)	100%	0%	Artt. 1575 e 1609 c.c.
• spesa per riparazioni di piccola manutenzione all'impianto di riscaldamento	0%	100%	Artt. 1575 e 1576 c.c.
• spesa per riparazioni straordinarie all'impianto o sostituzione dello stesso o di parti di esso per cause non imputabili all'inquilino	100%	0%	Principio di responsabilità (art. 2043 c.c.)
SCALE
• spesa per manutenzione, pulizia, piccole riparazioni e imbiancatura per deterioramento dovuto all'uso	100%	0%	Artt. 1575 e 1609 c.c.
• spesa per riparazioni straordinarie	0%	100%	Artt. 1575 e 1576 c.c.
SICUREZZA IMPIANTI
• spesa per l'adeguamento degli impianti alle norme di legge sulla sicurezza	0%	100%	Artt. 1575 e 1576 c.c.
SPAZZATURA
• tutte le spese inerenti il servizio di pulizia e raccolta spazzatura	100%	0%	Art. 9 L. 392/78
TETTO
• spesa per ordinaria manutenzione e piccole riparazioni del tetto	100%	0%	Artt. 1575 e 1609 c.c.
• spesa per rifacimento tetto, grondaie, canali, ovvero riparazioni dipendenti da vetustà o da caso fortuito	0%	100%	Artt. 1575 , 1576 e 1609 c.c.
VETRI
• spesa per manutenzione, riparazione e sostituzione di vetri rotti	100%	0%	Artt. 1576 e 1609 c.c. (sent. Cass. del 2/7/54 n. 2295)
• spesa per sostituzione di vetri rotti in seguito a caso fortuito (maltempo, scoppi, vandalismo, ecc.)	0%	100%	Artt. 1575 , 1576 e 1609 c.c.
VIGILANZA NOTTURNA
• spesa per la vigilanza notturna o festiva dell'immobile eseguita nell'interesse dell'inquilino	100%	0%	Art. 9, L. 392/78
(*) Salvo diversi accordi tra le parti