MUTUO

 

 

Il mutuo è il contratto col quale una parte (mutuante) consegna all'altra (mutuatario) una determinata quantità di denaro e l'altra si obbliga a restituire altrettanto denaro, maggiorato degli interessi, salvo diversa volontà delle parti, in un tempo prestabilito.
Un finanziamento non può essere accordato senza sufficienti precauzioni. Il che significa che colui il quale intenda chiedere un mutuo deve dimostrare alla banca, o alla finanziaria cui si richiede il mutuo, di essere in grado di poter restituire la somma ottenuta in prestito.

I requisiti legali per ottenere un mutuo sono minimi.

È sufficiente essere: 

- Cittadini italiani residenti in Italia; 

- Cittadini di Stati membri dell'Unione Europea; 

- Cittadini stranieri (non UE) con residenza in Italia.

Il mutuatario deve aver compiuto 18 anni e non deve superare il 75° anno di età alla scadenza dell'ultima rata, salvo l'intervento, nel contratto di mutuo, di un contestatario o di un garante, con sufficiente autonoma capacità reddituale, che risponda a tale requisito.

 

Ogni banca ha le sue procedure.

 

In generale i documenti da allegare alla domanda di mutuo sono:

1. nel caso di lavoratori dipendenti

- dichiarazione del datore di lavoro che attesti l'anzianità di servizio del dipendente;- originale dell'ultimo bollettino dello stipendio;
- modello CUD (ex 101) o, in alternativa, copia del mod. 730 o Unico (ex 740)

 

2. nel caso di lavoratori autonomi o professionisti

• copia del modello "Unico";
• estratto del certificato di iscrizione alla Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura, se trattasi di lavoratore autonomo ;
• attestato di iscrizione all' Albo, se trattasi di professionista.

Ad integrazione dei documenti sopra elencati, sia per i lavoratori dipendenti sia per i lavoratori autonomi:

• fotocopia del documento di identità e del codice fiscale;
• certificato contestuale;
• certificato di stato libero oppure, per i coniugi, estratto per riassunto dell'atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni marginali (attestante l'eventuale regime di separazione dei beni o eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi, successivamente al matrimonio). Nell'ipotesi di persone divorziate o separate legalmente, occorre copia della sentenza omologata dal tribunale;
• copia dell'atto di proprietà;
• copia del contratto preliminare di compravendita;
• planimetria catastale dell'immobile, certificato di visura catastale ed estratto di mappa catastale;
• copia del certificato di abitabilità; 
• copia dell'eventuale domanda di condono edilizio e delle ricevute di pagamento dell'integrale oblazione e, se dovuti, degli oneri concessori, o di concessione edilizia in sanatoria;
• se l'immobile è pervenuto per successione, la relativa dichiarazione e un attestato dell'avvenuto integrale pagamento delle imposte connesse alla successione (mod. F23, in caso di autoliquidazione delle sole imposte ipotecaria e catastale, tassa ipotecaria e imposta di bollo, o dichiarazione dell'Agenzia delle Entrate, ove istituita, o dell'Ufficio del Registro, attestante l'avvenuta definizione del pagamento delle dette imposte).

Una volta che sono stati presentati tali documenti alla Banca, sarà poi questa ad effettuare ulteriori indagini volte soprattutto ad accertare l'affidabilità del futuro mutuatario attraverso i propri sistemi informativi (procedure ad hoc, collegamento alla Centrale dei Rischi, etc.). In particolare verranno ricercate le informazioni relative ad eventuali protesti o pregiudizievoli (ovvero, situazioni in cui il potenziale mutuatario sia stato sollecitato dalla banca o da altre banche poiché non aveva ottemperato agli obblighi contrattuali).

 

 

 

Nel caso in cui si richieda il mutuo, per far fronte ad una ristrutturazione della propria abitazione, oltre ai documenti sopra citati da presentare per l'acquisto della casa, occorre raccogliere la seguente documentazione: 

• Manutenzione ordinaria: è sufficiente un 'preventivo di spesa' redatto dall'impresa che effettuerà i lavori o da un professionista abilitato; 
• Manutenzione straordinaria: è necessario, oltre al 'preventivo di spesa' anche il progetto edilizio unito alla domanda di autorizzazione edilizia al Comune, oppure la denuncia di inizio attività; 
• Ristrutturazione con grandi opere: sono necessari, oltre al 'preventivo di spesa' anche la concessione edilizia e la ricevuta del versamento del contributo all'Amministrazione Comunale.

 

 

Da oltre tre anni sono entrate in vigore, con la Legge 127 del 1997 e il Decreto del Presidente della Repubblica n. 403 del 1998, le norme sulla "semplificazione amministrativa" che hanno in parte modificato l'atteggiamento della pubblica amministrazione verso i cittadini. Grazie a queste nuove norme, infatti, la maggior parte dei certificati che in precedenza erano rilasciati dalle "Circoscrizioni" può essere ora scritta e sottoscritta direttamente dall'interessato.

Tra tutti i documenti che l'Istituto mutuante può richiedere ai fini dell'erogazione di un mutuo ve ne sono alcuni che potrebbero essere autocertificati, ma ad una condizione: che l'istituto accolga l'autocertificazione. La legge stabilisce, infatti, che questa è utilizzabile sempre nel rapporto con La pubblica amministrazione i gestori di servizi pubblici, ma i privati (banche, istituti finanziari, assicurazioni...) non sono tenuti ad accettarla. Tuttavia, qualora questi la accolgano, i documenti autocertificati devono essere accompagnati dalla fotocopia di un valido documento di riconoscimento.
La necessità della presenza di una fotocopia di un valido documento di riconoscimento insieme ai documenti autocertificati vale soprattutto per gli atti di notorietà, qualora non siano sottoscritti (firmati) davanti all'impiegato addetto. In particolare possono essere attestati in modo definitivo e senza presentare ulteriore documentazione: tutti i fatti, stati e qualità personali (tra i quali il reddito, l'assenza di condanne penali, tutti i dati sullo stato civile) conosciuti direttamente dal cittadino interessato; stati, fatti e qualità di cui si è a conoscenza e che riguardano un'altra persona; la conformità di una copia all'originale. Una grande opportunità che però, si ricorda, non corrisponde necessariamente ad un diritto qualora si abbia a che fare con aziende private, quali banche o finanziarie.

 

 

 

Nella maggioranza dei casi, al fine di snellire al massimo le procedure e gli oneri contrattuali (atto di quietanza, atto di annotazione, ecc.) si fa ricorso, nello stipulare un contratto di mutuo ipotecario, allo strumento del 'contratto unico'.
Esso si configura come un mutuo ove l'erogazione dell'intera somma data in prestito ha formalmente luogo contestualmente alla stipula dell'atto; ma la somma viene pure contemporaneamente riversata dal cliente alla banca a titolo di pegno a garanzia dell'iscrizione ipotecaria. Nei dieci giorni successivi all'avvenuta iscrizione dell'ipoteca, tempo stabilito dalla legge per il suo consolidamento, la somma viene definitivamente consegnata al mutuatario o a soggetto dallo stesso precedentemente indicato

 

 

 

LA PROVENIENZA

Nel percorso tra la richiesta del mutuo e l'erogazione del finanziamento richiesto potrebbe esserci l'incontro con il perito.
L'Istituto mutuante ordinariamente eroga un finanziamento non superiore al 75% del valore dell'immobile, valore che può essere ritenuto congruo dalla banca e, quindi, non suscettibile di verifica da parte del tecnico incaricato, nei seguenti casi:

1.             per importi non eccedenti un limite prefissato dall'istituto che, pertanto, si "fida" di quello indicato dalle parti contraenti nel contratto preliminare di compravendita;

2.             per importi non eccedenti un limite pre-indicato dalla banca nel rapporto di convenzione con associazioni di agenti immobiliari che certificano, con dichiarazione sostitutiva della perizia, il valore dell'immobile e la sua corrispondenza alle norme urbanistiche e ai regolamenti edilizi, assumendone piena e consapevole responsabilità;

3.             per importi non eccedenti il 75% del valore catastale dell'immobile.

Il valore dell'immobile ha, comunque, una rilevante importanza se si pensa che sulla base dello stesso è prestata la garanzia assicurativa in caso di incendio o scoppio che possa interessare l'immobile oggetto della garanzia stessa e sulla scorta dello stesso il giudice stabilisce la base d'asta in caso di vendita coattiva del bene a seguito di procedura esecutiva a carico del mutuatario insolvente.

Può però essere ritenuta insostituibile per la banca la nomina di un perito che nel caso di richiesta di una ingente somma di denaro a mutuo, ovvero perché l'immobile offerto in garanzia è stato oggetto di domanda di sanatoria edilizia in corso di definizione, determini il valore di mercato dell'immobile ed accerti la sua regolarità urbanistica. Il primo passo nella stesura della perizia è rappresentato dall'esame della documentazione cartacea dell'immobile: 

1.             titolo di provenienza (ultimo atto di compravendita, successione, etc.); 

2.             consultazione della documentazione catastale (visura, planimetria ed estratto di mappa); 

3.             concessione edilizia; 

4.             elaborati planimetrici dei progetti approvati; 

5.             eventuali domande di condono edilizio.

 

Il titolo di provenienza

Il titolo di provenienza è l'atto con cui il venditore dimostra la proprietà dell'immobile oggetto della compravendita, attraverso il quale è possibile ricostruire la sua storia, lo stato giuridico-fiscale e, dopo l'entrata in vigore della legge sul condono edilizio, anche la sua regolarità rispetto alle norme edilizie ed urbanistiche in vigore.

 

L'identificazione dell'immobile

La consultazione catastale permette l'individuazione dei dati che servono ad identificare in modo univoco l'immobile oggetto della perizia (foglio, particella, subalterno, ubicazione, piano, interno…), con annesse pertinenze ed accessori.
La planimetria catastale individua, invece, le dimensioni e la distribuzione degli spazi interni all'immobile. Sia la consultazione catastale sia la planimetria sono utili a dimostrare la corrispondenza tra la descrizione dell'immobile desunta dal titolo di provenienza e quanto depositato agli atti dell'Ufficio del Territorio- Catasto Fabbricati.

 

Il condono edilizio

Si è fatto riferimento, infine, all'esame di eventuali domande di condono edilizio. Il “condono edilizio” consiste nella domanda di regolarizzazione di eventuali abusi effettuati sull'immobile successivamente alla costruzione, come, ad esempio: la chiusura di un balcone, la copertura di un terrazzo per ricavarne una veranda, o, addirittura, l'ampliamento della cubatura o l'aumento della superficie calpestabile, interventi edilizi attuati in assenza della relativa autorizzazione amministrativa.
L'esame della documentazione effettuata dalla banca costituisce una forma di garanzia anche per l'acquirente. L'attenta valutazione della documentazione da parte del perito può rivelarsi utile e necessaria anche per l'aspirante acquirente e mutuatario: qualora fossero presenti elementi ostativi al rilascio del mutuo, gli stessi potrebbero essere tali anche per la conclusione del contratto di compravendita.

 

  

 

“CACCIA ALL'ISTITUTO GIUSTO”

Se avete già scelto di voler finanziare l'acquisto dell'abitazione tramite la stipula di un contratto di mutuo e, magari, avete già le idee più o meno chiare sulla tipologia di mutuo da scegliere, oppure avete intenzione di schiarirle contattando un esperto, potete iniziare la caccia all'istituto giusto.

 

ISTITUTO BANCARIO O FINANZIARIA?

Il mutuo può essere chiesto sia alle banche sia alle società finanziarie. In genere, la principale differenza tra i due consiste nelle imposte da corrispondere. Infatti, nel caso della finanziaria, il livello delle imposte è sicuramente più oneroso.
Ai sensi del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601, le operazioni relative ai finanziamenti a medio e lungo termine e tutti i provvedimenti, atti, contratti e formalità inerenti alle operazioni medesime, alla loro esecuzione, modificazione ed estinzione, alle garanzie di qualunque tipo da chiunque e in qualsiasi momento prestate e alle loro eventuali surroghe, sostituzioni, postergazioni, frazionamenti e cancellazioni anche parziali, ivi comprese le cessioni di credito stipulate in relazione a tali finanziamenti, effettuate da aziende e istituti di credito e da loro sezioni o gestioni che esercitano, in conformità a disposizioni legislative, statutarie o amministrative, il credito a medio e lungo termine, sono esenti dall'imposta di registro, dall'imposta di bollo, dalle imposte ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative, in luogo delle quali devono corrispondere una imposta sostitutiva dello 0,25% da calcolarsi sull'ammontare del capitale erogato, imposta che la Banca trattiene al mutuatario dall'importo del finanziamento (per esempio, nel caso di un mutuo di € 100.000,00 essa è pari ad € 250,00). Qualora lo stesso mutuo fosse sottoscritto con una società finanziaria le imposte da pagare sono rappresentate dall'imposta di registro di € 130,00 e l'imposta ipotecaria pari al 2% da calcolarsi sul valore dell'ipoteca (generalmente il doppio del capitale mutuato), cui vanno aggiunti i bolli per € 30,99 e i diritti di Conservatoria pari a € 25,82. Se il mutuatario rilascia alla finanziaria delle cambiali ipotecarie a garanzia del prestito, si devono corrispondere alla Conservatoria dei Registri Immobiliari € 2,85 per ogni cambiale.

 

Altrettanto dicasi per la cancellazione dell'ipoteca.

Se la formalità riguarda un'ipoteca iscritta a favore di una banca a garanzia di un mutuo regolato dalla suddetta normativa, la cancellazione è esente da imposta di registro, sconta soltanto i diritti di Conservatoria pari a € 25,82 per il relativo annotamento.
La cancellazione di un'ipoteca iscritta da una finanziaria sconta una doppia imposta: dello 0,50% (presso l'Agenzia delle Entrate) sull'ammontare della somma finanziata e dello 0,50% (presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari) sul valore dell'ipoteca, più € 56,81 per bolli e diritti di Conservatoria e, se ci sono cambiali, € 2,58 cadauna.
Le società finanziarie, per fronteggiare la maggiore onerosità in termini di imposte, nel tempo, si sono trasformate in banche, guadagnando anche in trasparenza.

Le finanziarie più accreditate sono quasi sempre società collegate al mondo bancario, mentre bisogna diffidare delle sempre ormai più diffuse finanziarie che, per farsi conoscere, ricorrono a piccola pubblicità e al volantinaggio. Il rischio è di trovarsi di fronte ad imprese operanti nel credito di dubbia serietà e di scarsa trasparenza.
Un ulteriore elemento di differenziazione tra banche e finanziarie, che ha un riflesso, anche, su chi deve stipulare un contratto di mutuo, consiste nel fatto che le finanziarie non possono, per legge, raccogliere finanziamenti presso i risparmiatori. Ciò comporta che esse debbono raccogliere le somme di denaro da erogare sui mutui presso le banche, pagando ad esse un interesse.

 

NUOVI CANALI DI EROGAZIONE

Molte banche, soprattutto straniere, non hanno normali sportelli operativi. Si tratta di banche che operano tramite reti di promotori, broker, agenti, oppure on-line.

In tali casi, il pagamento della rata avviene attraverso il prelievo automatico dal conto corrente, attraverso la procedura Rid. Una raccomandazione: attenti alle commissioni che potrebbero essere applicate ad ogni prelievo della rata attraverso addebiti sul vostro conto corrente.

I vantaggi, nel caso di banche senza rete, sono ovvi: non c'è bisogno di recarsi allo sportello; si riduce il rischio di dimenticare di pagare una o più rate; si possono risolvere molti dubbi anche telefonicamente.

Inoltre, giacché la flessibilità dei prodotti offerti risponde in modo sempre più appropriato alle esigenze dei clienti e giacché questi ultimi vanno anche guidati nel capire il funzionamento di prodotti finanziari complessi, la figura dei promotori ha assunto un'importanza crescente perché spesso è la figura più vicina al cliente e più competente. Il promotore, al momento della scadenza della rata del mutuo, può consigliare al cliente quali investimenti, eventualmente, dismettere; conosce il profilo finanziario del richiedente il mutuo, potendo consigliargli una tipologia di mutuo "su misura"…

 

LA DOMANDA DI MUTUO 

Una volta scelto l'istituto, è il momento di sottoscrivere la domanda.

La domanda di mutuo, predisposta sotto forma di questionario, contiene le seguenti informazioni:

1.             i dati anagrafici del richiedente o dei richiedenti il finanziamento; dell'eventuale garante e dell'eventuale terzo datore d'ipoteca

2.             la residenza;

3.             l'attuale abitazione: se in affitto, in proprietà, in comodato o se presso terzi;

4.             la composizione del nucleo familiare;

5.             le persone a carico;

6.             l'occupazione attuale: se dipendente o lavoratore autonomo;

7.             l'anzianità di servizio o di lavoro autonomo;

8.             il settore lavorativo/produttivo;

9.             se lavoratore dipendente: l'indicazione del datore di lavoro;

10.          la qualifica;

11.          il reddito netto mensile;

12.          il reddito netto annuale;

13.          la descrizione dell'unità immobiliare e delle sue pertinenze (superficie totale, coperta e scoperta; fronti stradali; numero piani; anno di costruzione); 

14.          il valore della costruzione;

15.          una dichiarazione di non avere debiti ovvero di averne; in quest'ultimo caso occorre precisare l'importo, l'entità del debito e l'identità dei creditori.

Come si può immaginare, le banche valutano attentamente la capacità del mutuatario di restituire capitale ed interessi. Pertanto, prima di concedere mutui ipotecari attuano un'analisi attenta sia del profilo reddituale di chi richiede il mutuo sia del bene immobile su cui graverà l'ipoteca. Il tutto tramite l'istruttoria. La cosiddetta "istruttoria" mira a vagliare le capacità reddituali e l'affidabilità del richiedente, nonché, ove necessario, a determinare il valore commerciale dell'immobile su cui sarà iscritta l'ipoteca.

Secondo i principi che regolano il credito, la Banca concederà il finaziamento solo se è convinta che il richiedente restituirà a scadenze convenute la somma prestata.

A tale convinzione contribuiscono due fattori:

1.             la personalità del richiedente: la Banca valuta la buona fede, l'affidabilità e la correttezza di chi richiede il mutuo;

2.             la sua "capacità di credito": la banca vuole anche convincersi che il mutuatario non si accolli una rata che il suo reddito non potrebbe sostenere.

  L'analisi del reddito presente e futuro del richiedente è dunque un punto chiave dell'istruttoria.

In generale le banche non concederanno un mutuo che abbia una rata mensile superiore ad un terzo del reddito familiare netto mensile del richiedente e che superi il 75% del valore dell'immobile.

 

PARERE DI FATTIBILITA'

La concedibilità o meno (fattibilità dell'operazione) della somma richiesta dipende in generale dal concorso di più elementi, che emergono durante l'istruttoria. Essi sono:

1.             il reddito netto del richiedente e dei suoi familiari (nucleo familiare) desunto dalla dichiarazione dei redditi;

2.             il valore dell'immobile oggetto del finanziamento;

3.             la presenza di garanzie supplementari prestate da terzi (fideiussione, pegno).

Dall'esame dei dati sopra elencati, la banca è in grado di esprimere un proprio "parere di fattibilità" che, se positivo, dà l'avvio alla fase successiva consistente nella richiesta della documentazione.

 

FORMALIZZAZIONE DEL MUTUO

Se la documentazione è completa e l'istruttoria ha dato esito positivo, è il momento di formalizzare il tutto. L'atto di concessione del mutuo deve essere stipulato nella forma di atto pubblico e, quindi, davanti ad un notaio. Questa formalità è richiesta dalla legge e, ciò, sia per poter iscrivere l'ipoteca sull'immobile, sia per attribuire all'atto pubblico il requisito di "titolo esecutivo". Il che vuol dire che non c'è bisogno di una sentenza di condanna del debitore per iniziare l'esecuzione: basta l'atto di mutuo. Per questa sua caratteristica l'atto offre, sotto certi aspetti, notevoli elementi di tranquillità alla banca